On considère généralement que pour revendre un logement sans perdre d’argent, il faut attendre 5 ans afin d’amortir les frais liés à l’achat. Mais que risquez-vous vraiment si vous décidez de le mettre en vente sans attendre ce délai ?

Est-ce risqué de revendre son bien immobilier sans attendre 5 ans ? ©jodiejohnson

Vendre son logement moins de 5 ans après l’avoir acheté : est-ce que ça vaut le coup ?

La loi n’impose aucun délai pour la revente des biens immobiliers. Vous pouvez donc tout à fait décider de revendre la maison que vous avez achetée il y a moins de 5 ans, que ce soit pour des raisons personnelles ou professionnelles, même si vous avez un crédit en cours.

La vente de votre résidence principale est par ailleurs exonérée des plus-values, quel que soit le bénéfice réalisé sur la vente. Toutefois, vendre un bien immobilier acheté il y a moins de 5 ans n’est pas toujours une bonne affaire au niveau financier. Il est généralement préférable d’attendre que les frais liés à l’achat soient amortis. En effet, en dehors du prix de vente du bien en lui-même, un achat immobilier s’accompagne de nombreuses dépenses, comme les frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf), les frais d’agence (3 à 10 % du prix), les frais de dossier du prêt immobilier ou encore l’assurance du prêt, sans compter les impôts locaux, les charges de copropriété, les frais d’entretien et les intérêts liés à l’emprunt.

Même si vous parvenez à revendre votre logement au même prix, il faut plusieurs années pour compenser ces frais. Ce temps de conservation peut augmenter si les prix de vente sont à la baisse dans votre secteur ou diminuer s’ils sont plutôt à la hausse.

Bon à savoir

On considère généralement que pour vendre un logement sans perdre de l’argent, les emprunteurs doivent avoir remboursé un capital suffisant pour récupérer leur mise initiale.

Quels frais prévoir pour la revente rapide d’un bien immobilier ?

Si vous décidez de vous séparer de votre appartement ou de votre maison avant 5 ans, vous pouvez être amené à payer certains frais, que vous devrez considérer pour estimer la rentabilité de l’opération de revente. Vous devez notamment prendre en compte les honoraires d’agence si vous souhaitez confier la vente à un professionnel.

Vous devrez également prendre en charge les frais liés à la réalisation des diagnostics obligatoires (performance énergétique, amiante, plomb, gaz, électricité, etc.). En cas d’hypothèque sur votre bien immobilier, vous devrez payer des frais de mainlevée sur l’hypothèque. En outre, si vous réalisez une plus-value sur la vente, elle est seulement exonérée d’impôt s’il s’agit de votre résidence principale. Une taxe doit être payée si la plus-value est réalisée sur la vente d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’un logement vacant, sauf s’il s’agit d’une première vente.

Il faut toutefois que vous n’ayez pas été propriétaire de votre logement au cours des 4 dernières années, que la vente serve à acquérir une résidence principale et que la résidence secondaire ait été mise en vente avant l’achat de la résidence principale (ou rapidement après).

Si le logement est situé dans une copropriété, vous pouvez être amené à payer des frais de mutation de copropriété pouvant varier de 160 € à 600 €.

Bon à savoir

La première revente d’un logement neuf 5 ans après sa date d’achèvement peut entraîner un paiement de TVA.

Revente rapide : quelles obligations a-t-on envers la banque prêteuse ?

Si vous revendez votre logement moins de 5 ans après l’avoir acheté, il est fort probable que votre crédit immobilier soit encore en cours. L’argent de la revente vous servira alors à solder le capital restant dû.

Si les prix de vente étaient plus élevés au moment de l’achat de votre bien immobilier, il se peut que le montant de la revente soit inférieur au capital restant dû. Vous devrez alors continuer à rembourser le capital dû après la revente du bien. En revendant votre logement rapidement, vous pouvez également être amené à payer des frais de remboursement anticipé de votre emprunt. Ces Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts courus. C’est le plus petit de ces montants qui sera retenu.

Les IRA sont négociables : votre banque peut donc vous accorder une diminution voire leur suppression.

Conformément à l’article L313-48 du Code de la consommation, aucun frais de remboursement anticipé ne peut vous être demandé si la revente rapide de votre bien immobilier fait suite à un changement de lieu d’activité professionnelle, au décès de l’un des co-emprunteurs ou à la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’un des emprunteurs.

Bon à savoir

Si votre contrat de prêt se compose d’une clause de domiciliation des revenus, vous êtes lié à votre banque pendant une période maximum de 10 ans. Si vous souhaitez changer de banque avant l’expiration de ce délai, vous vous exposez à des pénalités.

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